Untuk mendukung pendalaman pasar bagi sektor keuangan serta mendorong pertumbuhan investasi di bidang real estat, perlu memberikan pengaturan khusus terhadap pengenaan Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan real estat dalam skema Kontrak Investasi Kolektif tertentu dengan Peraturan Pemerintah.
Subjek Pajak
PPh Pasal 4 ayat (2) dikenakan kepada orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas Real Estat kepada Special Purpose Company (“SPC”) atau Kontrak Investasi Kolektif (“KIK”) dalam skema KIK tertentu.
Pemotong Pajak
Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat (2) wajib dibayarkan sendiri oleh Wajib Pajak menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas Real Estat.
Objek Pajak
PPh Pasal 4 ayat (2) dikenakan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas Real Estat kepada Special Purpose Company (SPC) atau Kontrak Investasi Kolektif (KIK) dalam skema KIK tertentu.
Kontrak Investasi Kolektif adalah Kontrak Investasi Kolektif sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang Pasar Modal. Skema KIK tertentu merupakan suatu skema investasi dalam bentuk KIK dengan wadah Dana Investasi Real Estat (DIRE) yaitu wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan pada aset Real Estat, dengan atau tanpa menggunakan SPC.
Real Estat adalah tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya. Pengalihan adalah semua pengalihan hak atas Real Estat dalam skema KIK tertentu yang dapat dilakukan dengan cara penjualan, tukar-menukar termasuk ruislag, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah atau cara lain yang disepakati oleh kedua belah pihak.
Special Purpose Company yang selanjutnya disebut dengan SPC adalah Perseroan Terbatas yang sahamnya dimiliki oleh DIRE (Dana Investasi Real Estat) berbentuk KIK paling kurang 99,9% dari modal disetor yang dibentuk semata-mata untuk kepentingan DIRE berbentuk KIK.
Dasar Pengenaan Pajak
Dasar pengenaan PPh Pasal 4 ayat (2) adalah jumlah bruto atas nilai pengalihan real estat yaitu:
Seluruh jumlah yang sesungguhnya diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari SPC atau KIK atas pengalihan real estat dalam skema KIK tertentu. Dalam hal Wajib Pajak tidak memiliki hubungan istimewa dengan SPC atau KIK.
Seluruh jumlah yang seharusnya diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari SPC atau KIK atas pengalihan real estat dalam skema KIK tertentu dalam hal Wajib Pajak memiliki hubungan istimewa dengan SPC atau KIK.
Dalam hal pengalihan Real Estat dari Wajib Pajak kepada KIK atau SPC dipengaruhi oleh hubungan istimewa, jumlah bruto nilai pengalihan adalah seluruh jumlah yang seharusnya diterima berdasarkan harga pasar yang wajar atau berdasarkan penilaian oleh penilai independen. Yang dimaksud dengan hubungan istimewa adalah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 ayat (4) Undang-Undang Pajak Penghasilan
Adanya hubungan istimewa antara Wajib Pajak dan KIK atau SPC dapat menyebabkan harga pengalihan menjadi lebih besar atau lebih kecil dibandingkan dengan jika pengalihan tersebut tidak dipengaruhi oleh hubungan istimewa. Oleh karena itu, nilai pengalihan Real Estat adalah jumlah yang seharusnya diterima. Sedangkan, dalam hal Wajib Pajak tidak memiliki hubungan istimewa dengan KIK atau SPC, nilai pengalihan adalah seluruh jumlah yang sesungguhnya diterima atau diperoleh Wajib Pajak.
Tarif Pajak
Besarnya PPh Pasal 4 ayat (2) yang dipotong adalah 0,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan Real Estat.
Saat Terutang
PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan dari pengalihan real estat dalam skema KIK tertentu sudah terutang pada saat diterimanya sebagian atau seluruh pembayaran atas pengalihan real estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu. Pajak yang terutang dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran termasuk uang muka, bunga, pungutan, dan pembayaran tambahan lainnya, sehubungan dengan pengalihan real estat tersebut.
Tata Cara Pemotongan
PPh Pasal 4 ayat (2) yang terutang wajib dibayar sendiri oleh Wajib Pajak, sebelum akta, keputusan, perjanjian, atau kesepakatan atas pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
Pejabat yang berwenang merupakan pejabat yang diberi wewenang untuk menandatangani akta, keputusan, perjanjian, atau kesepakatan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan. Termasuk pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, atau kesepakatan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah Notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Camat, atau pejabat lain yang diberi wewenang untuk menandatangani akta, keputusan, perjanjian, atau kesepakatan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan. Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, atau kesepakatan wajib menyampaikan laporan mengenai penerbitan akta, keputusan, perjanjian, atau kesepakatan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak Kementerian Keuangan.
Sedangkan, Wajib Pajak yang melakukan pengalihan Real Estat dan dikenai Pajak Penghasilan wajib:
menyampaikan surat pemberitahuan kepada kepala kantor pelayanan pajak tempat Wajib Pajak bersangkutan terdaftar mengenai adanya pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu yang dilengkapi dengan dokumen:
fotokopi surat pemberitahuan efektifnya pernyataan pendaftaran DIRE berbentuk KIK yang diterbitkan dan telah dilegalisasi oleh Otoritas Jasa Keuangan;
keterangan dari Otoritas Jasa Keuangan bahwa Wajib Pajak yang mengalihkan Real Estat bertransaksi dengan SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu;
surat pernyataan bermaterai yang menyatakan bahwa Wajib Pajak melakukan pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu; dan
fotokopi Surat Setoran Pajak atas penghasilan dari pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu; dan
mendapatkan surat keterangan fiskal dari kepala kantor pelayanan pajak tempat Wajib Pajak bersangkutan terdaftar.
Pejabat yang berwenang hanya dapat menandatangani akta, keputusan, perjanjian, atau kesepakatan atas pengalihan Real Estat apabila kepadanya telah dibuktikan bahwa:
Pajak Penghasilan telah dibayar dengan menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak yang bersangkutan dengan menunjukkan aslinya; dan
Kewajiban telah dipenuhi dengan menyerahkan fotokopi surat dan/atau dokumen bersangkutan serta fotokopi tanda bukti penerimaan surat dari kantor pelayanan pajak tempat Wajib Pajak bersangkutan.
Tata Cara Pembayaran
Pajak Penghasilan yang terutang wajib disetorkan oleh Wajib Pajak yang bersangkutan ke Kantor Pos atau bank yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan, paling lambat tanggal 15 (lima belas) bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran.
Penyetoran Pajak Penghasilan dilakukan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak. Kode akun pajak PPh Final Pasal 4 ayat (2) adalah 411128 dan kode jenis setoran untuk pengalihan real estat dalam skema KIK tertentu adalah 425.
Apabila tanggal jatuh tempo penyetoran bertepatan dengan hari libur termasuk hari Sabtu, hari Minggu, hari libur nasional, hari yang diliburkan untuk penyelenggaraan Pemilihan Umum, atau cuti bersama secara nasional penyetoran dapat dilakukan pada hari kerja berikutnya.
Tata Cara Pelaporan
Wajib Pajak yang membayar sendiri PPh Pasal 4 ayat (2) terutang atas pengalihan real estat dalam skema KIK tertentu wajib melaporkan penghasilan yang diterima atau diperoleh dan PPh yang telah dibayar dalam suatu Masa Pajak kepada:
KPP yang wilayah kerjanya meliputi lokasi real estat yang bersangkutan, bagi Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan real estat.
KPP yang melakukan administrasi SPT Tahunan PPh Wajib Pajak, bagi Wajib Pajak selain Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan real estat.
Pelaporan dilakukan melalui SPT Unifikasi dan surat pemberitahuan sesuai format dalam lampiran PMK 37/PMK.03/2017 tentang adanya pengalihan real estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu. Jangka waktunya paling lama 20 hari setelah Masa Pajak berakhir.
Apabila tanggal jatuh tempo pelaporan SPT Masa PPh Final Pasal 4 ayat (2) bertepatan dengan hari libur termasuk hari Sabtu, hari Minggu, hari libur nasional, hari yang diliburkan untuk penyelenggaraan Pemilihan Umum, atau cuti bersama secara nasional, pelaporan pajak dapat dilakukan pada hari kerja berikutnya.
Bagi orang pribadi yang menerima penghasilan atas pengalihan real estat dalam skema KIK tertentu yang telah menyetorkan PPh Pasal 4 ayat (2), diwajibkan untuk melaporkan penghasilan tersebut dan PPh Pasal 4 ayat (2) yang telah disetor pada SPT Tahunan PPh Wajib Pajak Orang Pribadi paling lama 3 bulan setelah berakhirnya tahun pajak.
Wajib Pajak badan yang menerima penghasilan dari pengalihan real estat dalam skema KIK tertentu dan telah menyetorkan PPh Pasal 4 ayat (2), diwajibkan untuk melaporkan penghasilannya serta PPh Pasal 4 ayat (2) yang telah disetorkan pada Lampiran IV SPT Tahunan PPh Badan paling lama 4 bulan setelah berakhirnya tahun pajak.
Dasar Hukum:
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Real Estat Dalam Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 37/PMK.03/2017 tentang Tata Cara Pembayaran Dan Pelaporan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Real Estat Dalam Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu
Peraturan Dirjen Pajak Nomor : PER - 08/PJ/2022 tentang Tata Cara Penelitian Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Beserta Perubahannya
Hubungi Kami
Marketing Communications at MIB
📞 +62 819 1188 0077
MIB adalah grup profesional bersertifikat dan terdaftar di Indonesia, di mana setiap anggota memiliki keahlian yang unik. Setiap anggota bersifat independen, mematuhi standar kami, dan bertanggung jawab atas pekerjaan dan layanan yang diberikan kepada klien.
コメント