Untuk lebih memberikan kejelasan mengenai pembayaran Pajak Penghasilan atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dan memberikan kepastian hukum mengenai cakupan bangunan maka dipandang perlu untuk mengatur kembali ketentuan mengenai Pajak Penghasilan atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan.
Subjek Pajak
PPh Pasal 4 ayat (2) dikenakan kepada orang pribadi atau badan yang merupakan pemilik atau pihak yang menerima atau memperoleh penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan baik sebagian maupun seluruh bangunan.
Pemotong Pajak
Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat (2) dipotong oleh penyewa. Penyewa adalah orang pribadi atau badan yang menyewa tanah dan/atau bangunan dari pemilik atau pihak yang menyewakan tanah dan/atau bangunan. Pemotong pajak meliputi badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerja sama operasi, perwakilan perusahaan luar negeri lainnya, dan orang pribadi sebagai wajib pajak dalam negeri yang ditunjuk oleh Direktur Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan.
Objek Pajak
PPh Pasal 4 ayat (2) dikenakan atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan baik sebagian maupun seluruh bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan. Sewa atas tanah dan/atau bangunan meliputi sewa atas tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, gedung pertokoan, atau gedung pertemuan termasuk bagiannya, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan bangunan industri.
Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan. Yang dimaksud dengan sebagian dari bangunan adalah areal baik di dalam bangunan maupun di luar bangunan yang merupakan bagian dari bangunan tersebut, seperti teras bangunan, kamar di dalam sebuah rumah, paviliun, kolam renang, dan sebagainya. Penghasilan tersebut tidak termasuk penghasilan yang diterima atau diperoleh dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya.
Dasar Pengenaan Pajak
Dasar pengenaan PPh Pasal 4 ayat (2) adalah jumlah bruto nilai persewaan yaitu semua jumlah yang dibayarkan atau yang diakui sebagai utang oleh Penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang disewa termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya layanan, dan biaya fasilitas lainnya, baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan. Biaya layanan adalah biaya yang biasa disebut dengan service charge.
Yang dimaksud dengan perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan adalah perjanjian atas pembayaran biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya fasilitas lainnya, dan biaya layanan yang perjanjiannya dibuat secara terpisah atau disatukan dengan perjanjian persewaan tanah dan/atau bangunan.
Tarif Pajak
Besarnya PPh Pasal 4 ayat (2) yang dipotong adalah 10% dari jumlah bruto nilai persewaan, tanah dan/atau bangunan baik yang menyewakan Wajib Pajak Orang Pribadi maupun Badan.
Saat Terutang
PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan dari persewaan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan pajak terutang pada saat pembayaran atau terutangnya sewa, tergantung peristiwa mana lebih dahulu terjadi.
Tata Cara Pemotongan
PPh Pasal 4 ayat (2) yang terutang dipotong oleh Penyewa yang bertindak atau ditunjuk sebagai Pemotong Pajak Penghasilan. Pemotong pajak meliputi badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerja sama operasi, perwakilan perusahaan luar negeri lainnya, dan orang pribadi sebagai wajib pajak dalam negeri yang ditunjuk oleh Direktur Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan.
Dalam hal Penyewa bukan sebagai pemotong pajak, Pajak Penghasilan yang terutang wajib dibayar sendiri oleh orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan. Wajib Pajak yang melakukan pemotongan dan membayar sendiri Pajak Penghasilan yang terutang wajib menyetorkan dan melaporkan Pajak Penghasilan tersebut
Tata Cara Pembayaran
Pemotong pajak penghasilan wajib menyetor Pajak Penghasilan ke Kantor Pos atau bank yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan, paling lambat tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya setelah bulan dilakukan pemotongan pajak.
Penyetoran Pajak Penghasilan dilakukan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak. Kode akun pajak PPh Final Pasal 4 ayat (2) adalah 411128 dan kode jenis setoran untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah 403.
Apabila tanggal jatuh tempo penyetoran bertepatan dengan hari libur termasuk hari Sabtu, hari Minggu, hari libur nasional, hari yang diliburkan untuk penyelenggaraan Pemilihan Umum, atau cuti bersama secara nasional penyetoran dapat dilakukan pada hari kerja berikutnya.
Tata Cara Pelaporan
Pemotong PPh Pasal 4 ayat (2) wajib melaporkan PPh yang telah dipotong dalam Surat Pemberitahuan (“SPT”) Masa PPh Unifikasi paling lama 20 (dua puluh) hari setelah masa pajak berakhir.
Apabila tanggal jatuh tempo pelaporan SPT Masa PPh Final Pasal 4 ayat (2) bertepatan dengan hari libur termasuk hari Sabtu, hari Minggu, hari libur nasional, hari yang diliburkan untuk penyelenggaraan Pemilihan Umum, atau cuti bersama secara nasional, pelaporan pajak dapat dilakukan pada hari kerja berikutnya.
Bagi orang pribadi yang menerima penghasilan atas persewaan hak atas tanah dan/atau bangunan yang telah dipotong PPh Pasal 4 ayat (2), diwajibkan untuk melaporkan penghasilan tersebut dan PPh Pasal 4 ayat (2) yang telah dipotong pada SPT Tahunan PPh Wajib Pajak Orang Pribadi paling lama 3 bulan setelah berakhirnya tahun pajak.
Wajib Pajak badan yang menerima penghasilan dari persewaan hak atas tanah dan/atau bangunan dan telah dipotong PPh Pasal 4 ayat (2), diwajibkan untuk melaporkan penghasilannya serta PPh Pasal 4 ayat (2) yang telah dipotong pada Lampiran IV SPT Tahunan PPh Badan paling lama 4 bulan setelah berakhirnya tahun pajak.
Dalam pembukuan Wajib Pajak yang menyewakan, wajib dipisahkan antara penghasilan dan biaya yang berhubungan dengan persewaan tanah dan atau bangunan dengan penghasilan dan biaya lainnya. Bagi Wajib Pajak yang semata-mata bergerak di bidang usaha persewaan tanah dan atau bangunan tidak diwajibkan membayar Pajak Penghasilan Pasal 25.
Ilustrasi Perhitungan
Contoh Perhitungan
PT ABC merupakan pemilik gedung perkantoran Office Tower. Office Tower merupakan perkantoran yang disewakan untuk umum. Untuk mengelola Office Tower, PT ABC mengadakan perjanjian kerjasama dengan PT Y. PT Y berkewajiban untuk mengelola keamanan, kebersihan, dan melakukan perawatan di Office Tower. PT Y menerima fee atas pengelolaan Office Tower sebesar Rp800.000.000,00 per tahun dari PT ABC.
Salah satu Penyewa di Office Tower adalah PT Z. PT Z membayar biaya sewa sebesar Rp200.000.000,00 dan Service charge (penyediaan jasa keamanan, kebersihan dan perawatan) untuk 1 (satu) tahun sebesar Rp15.000.000,00. PT Y membantu penagihan biaya sewa dan Service charge kepada para Penyewa.
Atas penghasilan yang diterima oleh PT ABC dari persewaan tanah dan/atau bangunan terutang PPh Pasal 4 ayat (2) yang bersifat final atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan. PT Z sebagai Penyewa wajib memotong Pajak Penghasilan yang bersifat final atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan yang diterima oleh PT ABC.
Meskipun pembayaran sewa dan service charge diserahkan kepada PT Y, namun karena PT Z menyewa ruangan di Office Tower milik PT ABC dan penyediaan jasa keamanan, kebersihan, dan perawatan tersebut pada prinsipnya merupakan kewajiban PT ABC sebagai pemilik Office Tower, maka pembayaran sewa dan service charge tersebut merupakan pembayaran terkait dengan sewa tanah dan/atau bangunan yang merupakan penghasilan bagi PT ABC sehingga wajib dipotong Pajak Penghasilan bersifat final oleh PT Z.
PPh Pasal 4 ayat (2) yang wajib dipotong oleh PT Z adalah:
PPh Pasal 4 ayat (2) terutang = 10% x jumlah bruto nilai persewaan
PPh Pasal 4 ayat (2) terutang = 10% x (Rp200.000.000 + Rp15.000.000)
PPh Pasal 4 ayat (2) terutang = Rp21.500.000
Dasar Hukum:
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan
Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan Dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
Keputusan Menteri Keuangan Nomor 120/KMK.03/2002 tentang Perubahan atas KMK Nomor 394/KMK.04/1996 tentang Pelaksanaan Pembayaran dan Pemotongan Pajak Penghasilan atas Penghasilan Dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-227/PJ./2002 tentang Tata Cara Pemotongan dan Pembayaran, Serta Pelaporan Pajak Penghasilan Dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
Hubungi Kami
Marketing Communications at MIB
📞 +62 819 1188 0099
MIB adalah grup profesional bersertifikat dan terdaftar di Indonesia, di mana setiap anggota memiliki keahlian yang unik. Setiap anggota bersifat independen, mematuhi standar kami, dan bertanggung jawab atas pekerjaan dan layanan yang diberikan kepada klien.
Comments