Dalam rangka mendorong pertumbuhan ekonomi diperlukan percepatan pembangunan infrastruktur oleh pemerintah untuk kepentingan umum, pemberian kemudahan dalam berusaha, serta pemberian perlindungan kepada masyarakat berpenghasilan rendah.
Untuk lebih memberikan kemudahan dan kesederhanaan dalam menghitung Pajak Penghasilan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh sehubungan dengan perjanjian pengikatan jual beli dan perubahannya, pengenaan Pajak Penghasilan atas penghasilan dimaksud yang semula bersifat tidak final menjadi bersifat final bagi orang pribadi atau badan sebagai pihak pembeli yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau adendum perjanjian pengikatan jual beli.
Dalam rangka memberikan kepastian hukum dan memberikan kenyamanan dalam pembayaran Pajak Penghasilan, orang pribadi atau badan yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan tanah dan/atau bangunan, Pajak Penghasilan terutang pada saat atas diterimanya sebagian atau seluruh pembayaran pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Subjek Pajak
PPh Pasal 4 ayat (2) dikenakan kepada orang pribadi atau badan yang merupakan penjual atau pihak yang mengalihkan hak selaku penerima penghasilan.
Pembayaran atau pemungutan PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikecualikan kepada pihak-pihak sebagai berikut:
orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
orang pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan karena waris;
badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku;
orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan; atau
orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan.
Pemotong Pajak
Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat (2) wajib disetor sendiri oleh orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Objek Pajak
PPh Pasal 4 ayat (2) dikenakan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan yang berasal dari:
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya
Hak atas tanah dan/atau bangunan yang dimaksud adalah semua hak atas tanah dan/atau bangunan berupa:
hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang mengenai peraturan dasar pokok-pokok agraria;
hak milik atas satuan rumah susun dan kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun sebagaimana diatur dalam Undang-Undang mengenai rumah susun.
Perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan merupakan kesepakatan jual beli antara para pihak yang dapat berupa surat perjanjian pengikatan jual beli, surat pemesanan unit, kuitansi pembayaran uang muka, atau bentuk kesepakatan lainnya antara pihak yang menjual atau bermaksud menjual tanah dan/atau bangunan dan pihak yang membeli atau bermaksud membeli tanah dan/atau bangunan.
Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah penghasilan yang yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.
Sementara itu, penghasilan dari perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan merupakan penghasilan yang diterima atau diperoleh:
pihak penjual yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli pada saat perjanjian dimaksud pertama kali ditandatangani; atau
pihak pembeli yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau adendum perjanjian pengikatan jual beli, dalam hal terjadi perubahan pihak pembeli dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut.
Dasar Pengenaan Pajak
Dasar pengenaan PPh Pasal 4 ayat (2) adalah nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yaitu:
nilai berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang, dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah;
nilai menurut risalah lelang, dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Vendu Reglement Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 beserta perubahannya);
nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b;
nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b; atau
nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui tukar menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.
Tarif Pajak
0% atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum;
1% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b.
Saat Terutang
PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan pajak terutang pada saat diterimanya sebagian atau seluruh pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. PPh Pasal 4 ayat (2) yang terutang dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran termasuk uang muka, bunga, pungutan, dan pembayaran tambahan lainnya yang dipenuhi oleh pembeli, sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut.
Tata Cara Pemotongan
PPh Pasal 4 ayat (2) disetor sendiri oleh orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebelum akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
Pejabat yang berwenang hanya menandatangani akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan apabila kepadanya dibuktikan oleh orang pribadi atau badan dimaksud bahwa kewajiban telah dipenuhi dengan menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak atau hasil cetakan sarana administrasi lain yang disamakan dengan Surat Setoran Pajak yang bersangkutan yang telah dilakukan penelitian oleh Kantor Pelayanan Pajak.
Bagi orang pribadi atau badan yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan, Pajak Penghasilan terutang pada saat diterimanya sebagian atau seluruh pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Pajak Penghasilan dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran termasuk uang muka, bunga, pungutan, dan pembayaran tambahan lainnya yang dipenuhi oleh pembeli, sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut.
Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui jual beli atau tukar-menukar kepada pemerintah, dipungut Pajak Penghasilan oleh bendahara pemerintah atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar menukar.
Bendahara pemerintah atau pejabat wajib menyetor Pajak Penghasilan yang telah dipungut ke bank/pos persepsi sebelum melakukan pembayaran kepada orang pribadi atau badan yang berhak menerimanya atau sebelum tukar menukar dilaksanakan.
Pelunasan Pajak Penghasilan yang terutang atas penghasilan dari perubahan perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui penyetoran sendiri oleh orang pribadi atau badan yang merupakan pihak pembeli dan namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau addendum atas perjanjian pengikatan jual beli tersebut.
Pihak penjual hanya menandatangani perubahan atau addendum perjanjian pengikatan jual beli apabila kepadanya dibuktikan bahwa kewajiban telah dipenuhi dengan menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak atau hasil cetakan sarana administrasi lain yang disamakan dengan Surat Setoran Pajak yang bersangkutan, yang telah dilakukan penelitian oleh Kantor Pelayanan Pajak.
Tata Cara Pembayaran
Pemotong pajak penghasilan wajib menyetor Pajak Penghasilan ke Kantor Pos atau bank yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan, paling lambat tanggal 15 (lima belas) bulan berikutnya setelah bulan dilakukan pemotongan pajak.
Penyetoran Pajak Penghasilan dilakukan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak. Kode akun pajak PPh Final Pasal 4 ayat (2) adalah 411128 dan kode jenis setoran untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah 402.
Apabila tanggal jatuh tempo penyetoran bertepatan dengan hari libur termasuk hari Sabtu, hari Minggu, hari libur nasional, hari yang diliburkan untuk penyelenggaraan Pemilihan Umum, atau cuti bersama secara nasional penyetoran dapat dilakukan pada hari kerja berikutnya.
Tata Cara Pelaporan
Pemotong PPh Pasal 4 ayat (2) wajib melaporkan PPh yang telah dipotong dalam Surat Pemberitahuan (“SPT”) Masa PPh Unifikasi paling lama 20 (dua puluh) hari setelah masa pajak berakhir.
Apabila tanggal jatuh tempo pelaporan SPT Masa PPh Final Pasal 4 ayat (2) bertepatan dengan hari libur termasuk hari Sabtu, hari Minggu, hari libur nasional, hari yang diliburkan untuk penyelenggaraan Pemilihan Umum, atau cuti bersama secara nasional, pelaporan pajak dapat dilakukan pada hari kerja berikutnya.
Bagi orang pribadi yang menerima penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau yang telah dipotong PPh Pasal 4 ayat (2), diwajibkan untuk melaporkan penghasilan tersebut dan PPh Pasal 4 ayat (2) yang telah dipotong pada SPT Tahunan PPh Wajib Pajak Orang Pribadi paling lama 3 bulan setelah berakhirnya tahun pajak.
Wajib Pajak badan yang menerima penghasilan dari pengalihan tanah dan/atau bangunan dan telah dipotong PPh Pasal 4 ayat (2), diwajibkan untuk melaporkan penghasilannya serta PPh Pasal 4 ayat (2) yang telah dipotong pada Lampiran IV SPT Tahunan PPh Badan paling lama 4 bulan setelah berakhirnya tahun pajak.
Ilustrasi Perhitungan
Contoh 1
Ibu Voni menjual sebuah rukonya kepada Ibu Dona seharga Rp1.000.000.000,00. Pada tanggal 9 Oktober 2023 ditandatangani PPJB dengan cara tiga kali cicilan, masing-masing sebesar:
Rp300.000.000,00 dibayar pada tanggal 9 Oktober 2023 (saat PPJB ditandatangani);
Rp300.000.000,00 dibayar pada tanggal 9 November 2023; dan
Rp400.000.000,00 dibayar pada tanggal 9 Januari 2024.
Pada tanggal 16 Februari 2024, Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani kedua pihak. Pajak Penghasilan (PPh) yang harus dibayar oleh Ibu Voni ke Kas Negara adalah:
Tanggal | Jumlah Pembayaran | PPh Terutang |
(1) | (2) | (3) = 2,5% x (2) |
9-10-2023 | Rp300.000.000 | Rp7.500.000 |
9-11-2023 | Rp300.000.000 | Rp7.500.000 |
9-01-2024 | Rp400.000.000 | Rp10.000.000 |
Contoh 2
Pada tanggal 1 Februari 2024, Bapak Anton menjual rumah secara tunai di bawah tangan dengan Tuan Indra, dengan harga Rp2.000.000.000,00. Atas transaksi penjualan rumah tersebut, Tuan Indra tidak membuat PPJB dengan Bapak Anton, namun menerima surat kuasa dari Bapak Anton untuk menjual dan surat kuasa untuk menandatangani AJB.
Pada tanggal 5 Juli 2024, Tuan Indra menjual rumah tersebut kepada Ibu Rivelia dengan harga Rp2.200.000.000,00 dan menerima seluruh pembayaran pada saat itu juga. Pada tanggal 6 Juli 2024, penandatanganan AJB oleh Tuan Indra (berdasarkan surat kuasa menjual dan surat kuasa menandatangani AJB dari Bapak Anton), Ibu Rivelia, dan PPAT.
PPh Pasal 4 ayat (2) yang harus dibayar adalah sebagai berikut:
Surat kuasa menjual dan surat kuasa untuk menandatangani AJB pada dasarnya merupakan PPJB.
Oleh karena itu, PPh Pasal 4 (2) yang terutang pada tanggal 1 Februari 2024, sebesar 2,5% x Rp2.000.000.000,00 = Rp50.000.000,00 wajib dibayar ke Kas Negara oleh Bapak Anton paling lambat tanggal 15 Maret 2024.
PPh terutang pada saat pengalihan dari Tuan Indra kepada Ibu Rivelia sebesar 2,5% x Rp2.200.000.000,00 = Rp55.000.000,00 wajib dibayar ke Kas Negara oleh Tuan Indra paling lambat sebelum AJB ditandatangani oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah/PPAT.
Dasar Hukum:
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan
Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya
Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 261/PMK.03/2016 tentang Tata Cara Penyetoran, Pelaporan, dan Pengecualian Pengenaan Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya
Peraturan Dirjen Pajak Nomor : PER - 08/PJ/2022 tentang Tata Cara Penelitian Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya
Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor : SE - 30/PJ/2013 tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan yang Bersifat Final atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan yang Diterima atau Diperoleh Wajib Pajak yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan dan Penentuan Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan Oleh Wajib Pajak yang Melakukan Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
Hubungi Kami
Marketing Communications at MIB
📞 +62 819 1188 0099
MIB adalah grup profesional bersertifikat dan terdaftar di Indonesia, di mana setiap anggota memiliki keahlian yang unik. Setiap anggota bersifat independen, mematuhi standar kami, dan bertanggung jawab atas pekerjaan dan layanan yang diberikan kepada klien.
Comentários